MODIFICACIONES DE LA REGULACIÓN SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS
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MODIFICACIONES DE LA REGULACIÓN SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS
El 6 de junio ha entrado en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, con el objetivo de aumentar las cifras del mercado de alquiler en España y su equiparación con los niveles de otros países de la Unión Europea.
Dicha Ley ha introducido modificaciones en algunos preceptos de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, así como, en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Las modificaciones más significativas son las siguientes:
- Se introduce un nuevo régimen jurídico aplicable a los arrendamientos, en el que se da prioridad a las cláusulas determinadas por las partes, siempre que se encuentren en el marco previsto en la Ley de Arrendamiento Urbanos. Difiere de la regulación anterior, en la que los arrendamientos se regían en primer lugar por la Ley y supletoriamente por la voluntad de las partes.
- Se modifica ampliamente la regulación prevista en el Capitulo II sobre la duración del contrato de arrendamiento y se facilita la posibilidad de resolver el contrato en determinados supuestos.
En cuanto a las modificaciones introducidas sobre la duración del arrendamiento, el plazo de prórroga obligatoria prevista en la Ley pasa a ser de 3 años (anteriormente eran 5 años).
Una excepción a dicha prórroga automática, siempre que haya transcurrido 1 año del arrendamiento, consiste en que si el arrendador necesitase la vivienda para su uso permanente por él o familiares directos podrá resolver el contrato preavisando al inquilino con dos meses de antelación.
Asimismo, durante este plazo de 3 años el arrendatario podrá resolver el contrato siempre que preavise 30 días antes de la finalización del contrato o de las prórrogas.
Además, se establece que siempre que hayan transcurridos los tres primeros años del contrato, al vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas sin que ninguna de las partes haya notificado la resolución del mismo, el contrato se prorrogará tácitamente durante un año más (anteriormente se establecía que la prórroga anual del contrato tenía un límite máximo de 3 años).
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, siempre y cuando hayan pasado 6 meses del alquiler y se preavise al arrendador con 30 días de antelación.
- Se refuerza la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario y se protege al tercero adquiriente cuando exista un contrato de arrendamiento sobre el inmueble y dicho contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si sobre un inmueble en el que existe un contrato de arrendamiento en vigor se lleva a cabo, entre otros supuestos, una ejecución hipotecaria y el arrendador (propietario) fuese desposeído de su derecho de propiedad sobre dicho inmueble, la nueva Ley establece que el contrato de arrendamiento quedará extinguido excepto si el contrato estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad.
Se trata de una de las novedades introducidas por la Ley 4/2013 con más repercusión toda vez que dada la situación económica en la que nos encontramos y el elevado número de ejecuciones hipotecarias que acontecen, la nueva Ley se aleja de la regulación anterior en la que la entidad bancaria que pasaba a ser la nueva propietaria del inmueble estaba obligada a mantener el contrato de arrendamiento hasta que se alcanzasen al menos los 5 años.
Por otro lado, en caso de venta de un inmueble sobre el que haya un contrato de arrendamiento en vigor, dicho contrato solo tendrá efectos ante terceros si está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Se diferencian dos supuestos:
(i) Si el inmueble alquilado está inscrito en el Registro de la Propiedad, solamente se mantendrá en vigor el arrendamiento si el contrato de arrendamiento estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.
De modo que, a sensu contrario, se interpreta que si el contrato de arrendamiento no se encuentra inscrito en el Registro de Propiedad, el nuevo propietario podrá resolverlo siempre y cuando no tuviese conocimiento previo de la existencia de dicho arrendamiento.
(ii) Si la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario podrá elegir entre seguir con el contrato de arrendamiento en los términos pactados o bien resolverlo. En caso de que opte por resolverlo el arrendatario podrá pedir quedarse en el inmueble durante 3 meses desde que se le notifique fehacientemente la intención de resolver el alquiler.
- Se agiliza el procedimiento de desahucio en aquellos casos en los que el demandado no atendiere el requerimiento de pago ni se opusiese a la demanda de desahucio. En estos casos el Secretario Judicial dictará decreto finalizando el juicio de desahucio y se procederá directamente al lanzamiento en la fecha que fije. Mientras que con la anterior regulación, tras el decreto del Secretario Judicial dando por terminado el juicio, era el propio demandante quien tenía que instar la ejecución y por tanto solicitar que se fijara la fecha del lanzamiento.
- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento.
Finalmente, es importante precisar que las modificaciones comentadas no afectarán a los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma. Según lo dispuesto en la disposición transitoria de la Ley 4/2013, a éstos se les seguirá aplicando el régimen que se encontraba en vigor cuando fueron suscritos. Lo mismo sucede con los procedimientos judiciales de desahucio ya iniciados, que se sustanciarán por la legislación procesal anterior hasta que sean resueltos en primera instancia.
Para consultar el texto completo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas pinche aquí.
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