Doctrina Tribunal Supremo: La obra no puede entenderse terminada, hasta que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación
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Doctrina Tribunal Supremo: La obra no puede entenderse terminada, hasta que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación
La sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2013 estima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 18 de Mayo de 2010 y acuerda la resolución del contrato de compraventa en el mismo sentido acordado por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia con devolución por la vendedora de la cantidad de 157.490 euros, y abonando otros 157.490 euros en concepto de cláusula penal.
Se considera probada la terminación física de la obra y, sin embargo, este hecho no se estima suficiente por el Tribunal Supremo para considerar que la promotora ha cumplido con la obligación de entregar la vivienda de acuerdo con lo pactado en el contrato.
El comprador recurrente alegó que la obra no podía considerarse terminada hasta que no se obtuviera el final de obras municipal y se estuviera en disposición de obtener la cédula de habitabilidad y que interpretando literalmente el contrato (art. 1281 CC) debe entenderse que el final de la obra es final de obra municipal.
Ante la alegación de la promotora de que la no obtención de la licencia de primera ocupación se debe a una simple demora ajena a su voluntad, el Tribunal Supremo —citando su reciente sentencia de 10 de septiembre de 2012— considera que la promotora no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención.
Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que el comprador no puede ser obligado a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento.
De la mencionada doctrina se entiende que la promotora no cumplió con su obligación de entrega en plazo (art. 1445 del CC) pues la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad no podía entregarse hasta que se hubiese certificado el final de obra por el arquitecto del Ayuntamiento.
En interpretación del contrato y siguiendo la doctrina de la Sala, el Tribunal Supremo declara que a los efectos de la entrega de la vivienda, la obra no puede entenderse terminada, hasta que no se haya obtenido la licencia de primera ocupación (arts. 1281 y 1283 del C. Civil).
El Tribunal Supremo añade una crítica a la sentencia recurrida por desvalorizar el informe municipal, como un mero trámite administrativo, cuando en realidad constituye la garantía esencial del cumplimiento de la normativa urbanística y de la adecuación del proyecto a la misma y a lo comprometido. La certificación municipal es el acto administrativo que vela por la observancia de las exigencias de la normativa atinente al caso, y dicha aprobación del Ayuntamiento acaece el 9 de octubre de 2008, es decir, transcurridos holgadamente los veinte meses a los que se comprometió la vendedora para la terminación de la obra y entrega de la vivienda, por lo que no se cumplió fielmente con las obligaciones pactadas, lo que provoca que la Sala declare que procede revocar la sentencia recurrida, acogiendo los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, pues el contrato se resolvió adecuadamente (arts. 1124 y 1504 del CC), por haber incumplido la parte vendedora el plazo para la entrega de la vivienda, incumpliendo las obligaciones pactadas.
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